相続ブログ｜相続・遺言手続トータルサポート大阪

～Ｑuestion～

父が亡くなりました。父の遺産は借地に建てた建物だけです。この場合、建物だけが遺産分割の対象という事になるのでしょうか。また、他にも相続人がいるのですが、その相続人に対してはどのような遺産分割をすればよいでしょうか？

～Answer～

●借地権の相続

相続人は、相続の開始により一身専属的な権利を除き、被相続人に属する一切の権利義務を承継することになります。そして、借地権とは土地利用権の中でも賃借権と地上権のことを指しますが、いずれにしても貸主と借主の特別な関係に基づく使用貸借権と異なり一身専属的ではありませんから借主の死亡により借地権が消滅するのでなく、借地権も当然に相続の対象となります。そして、相続人は被相続人の地位をそのまま承継することになりますので、借地権を第三者へ譲渡するような場合と異なり貸主の承諾を得る必要はありません。

よって、ご質問の場合も建物だけでなく借地権も相続財産に含まれますので、遺産分割の対象となり、遺産分割協議がまとまるまでは借地権もとりあえず共同相続人の共有財産となります。

●借地権の遺産分割

ご質問の場合、建物と借地権を誰が最終的に取得するかは遺産分割協議で、あるいは協議がまとまらない場合には遺産分割の調停や審判手続きの中で決められることになりますが、具体的な方法としては現物分割はこの場合細分化すると価値が下がりますし、現実の使用状況を考えれば、借地権の現物分割は一般的には難しいと思われます。

そこで、まず相続人の中で今後その建物を利用する意思のある者がいないときは、換価分割の方法を取ると良いでしょう。つまり、土地の貸主との話し合いで借地権付き建物を買い上げて貰い、その代金を相続人間で分けることになります。なお、地主が建物の買い上げに応じないならば地主の承諾を得て建物と借地権を第３者に売却するとか（地主への承諾料必要）、借地契約の期間満了を待って建物買取請求権を行使する方法もあります。

他方、相続人の中にその建物を利用しようとする者がいる場合には、換価分割の方法をとることも難しいので代償分割の方法をとることになります。具体的には建物を利用しようとするものが、建物と借地権の全部を現物で取得し、自己の法定相続分を超える部分の価額に見合うだけの金銭を他の相続人に代償金という形で支払います。