相続ブログ｜相続・遺言手続トータルサポート大阪

～Ｑuestion～

父が心筋梗塞で突然亡くなりました。父の財産の大半が不動産なので、どのくらいの資産価値があるのかよく分かりません。とりあえず、相続税が課税されるか否かについて検討をつけたいのですが、おおよその不動産の時価を簡単に確認する方法はありますか。

～Answer～

市町村役場の土地・建物の固定資産税評価額やインターネットで入手できる地価公示価格、国税庁が公表する路線価、不動産販売業者や仲介業者の近傍類似地の販売価額等を確認すれば、おおよその時価を求めることができます。

不動産価額の評価を専門に行っている不動産鑑定士に依頼をすれば、公平な価格を査定してもらうことができます。ですが、できるだけ早く、費用をかけずに不動産の大まかな価格を知りたいという場合は、以下のような方法で確認することができます。

土地価格の確認方法・・・土地の価格の確認方法としては、以下のような方法が考えられます。

①固定資産税評価額・・・その土地の所有者であれば、市役所で入手することができます。宅地の場合、「固定資産税評価額÷0.7」が、時価の目安となります。

②路線価・・・市街化区域を中心に設定されている路線に付された価格で、国税庁のホームページで閲覧できます。「路線価÷0.8」が時価の目安となります。

③地価公示価格・地価調査価格・・・「地価公示価格」とは、国が毎年4月1日に全国約31,000箇所の特定地点のその年1月1日現在の地価として公表する価格です。「地価調査価格」とは、都道府県が一定の地点（全国で約26,500箇所）の毎年7月1日現在の地価として、毎年9月中旬に公表する価格です。国土交通省のホームページで閲覧できます。

④その他・・・新聞折込広告等を収集して比較したり、不動産業者に聞込みをする等の方法もあります。不動産業者に依頼すれば、公的な資料にはなりませんが、簡易な方法での査定もしてくれます。

ただし、これらの方法はあくまでも概算値の確認方法です。この方法で確認した価格は、税務署や裁判所等の公的機関に提出するための資料としては、利用することができません。このような場合には、不動産鑑定評価の専門家である不動産鑑定士に「不動産鑑定評価書」の作成を依頼するのが妥当といえるでしょう。

建物の時価の確認方法・・・建物の場合は、木造住宅等の戸建住宅とマンションとでは、その確認方法が異なります。それぞれ以下のような方法でおおよその時価を確認します。

①戸建住宅の時価の確認・・・「固定資産税評価額÷0.5～0.6」が時価の目安となります。ただし、木造住宅の場合は築後20～25年で市場での価値がゼロになる可能性もあります。ただし、近年の建売住宅等の品質は向上しているため、今後は相当の市場価値を見出すことができるかもしれません。

②マンションの時価の確認・・・価格査定は普通の土地建物と異なり、比較的容易に把握することが可能です。一番確かなのは、住宅情報誌のリクルート「ISIZE住宅情報」や日本経済新聞社「日経住宅サーチ」、不動産流通近代化センター「不動産ジャパン」等で、ご自分のマンションと同一の流通物件を探し出せば、推定することが可能です。