相続ブログ｜相続・遺言手続トータルサポート大阪

～Ｑuestion～

死亡した父の相続税申告書の作成を依頼していた税理士から、父の財産の大半が不動産なので「不動産鑑定評価書」が必要だといわれました。この場合、どうすればよいのでしょうか？

～Answer～

不動産の専門家である不動産鑑定士に依頼し、「不動産鑑定評価書」を作成してもらいましょう。「不動産鑑定評価書」とは、一定の基準と理論に基づいて公平な価格を査定するものであり、公的機関（裁判所・税務署等）に書類を提出する場合に作成されています。

不動産鑑定評価書が必要になる場合・・・土地や建物等について、不動産鑑定評価書が必要になるのは、次のような事由が生じた場合などが挙げられます。具体的には弁護士や司法書士など専門家に相談する際に、作成を求められるケースが多いと思われます。

「不動産鑑定評価書」が必要とされる場合

①家賃・地代等の適正賃料について紛争が生じた場合

②相続税の申告のために資産価値を確認する必要がある場合

③銀行に担保を提供し融資を受ける場合

④遺産分割を行う場合

⑤土地・建物を賃貸する場合の賃料査定や立退料の評価をする場合

⑥同族会社間で不動産の売買や交換を行う場合

上記の場合以外にも多方面で用いられています。たとえば会社の場合には、現物出資の証明や減損会計・株価の査定を行う場合にも作成します。

不動産鑑定評価のやり方・・・不動産鑑定士が、「不動産鑑定評価基準」（国土交通省）に基づいて評価を行います。その場合の評価方法としては、次の３つの側面からアプローチをするのが一般的です。

評価方法と、その具体的な評価の例示

①原価法・・・「費用面」を考える評価方法・・・例）今、家を建てるといくらくらいかかるのか？

②取引事例比較法・・・「売買価値」を考える評価方法・・・例）実際に、いくらで売買されているのか？

③収益還元法・・・「収益面」を考える評価方法・・・例）マンションを賃貸したら、収益はいくらあるのか？

以上のような方法を用いて査定した内容は「不動産鑑定評価書」として依頼主に報告され、不動産鑑定士が印鑑を押印し、価格についての責任を負うこととなります。

不動産鑑定評価の依頼の仕方・・・不動産鑑定評価の依頼は、各都道府県の不動産鑑定士協会等で確認することができます。また同協会では、不定期ながら無料相談会も開催しているので、このような相談会を利用するといった方法もあります。